Cette nouvelle catégorie de fonds immobilier spécialisé trouve sa source
dans la loi Macron d’août 2015, qui a permis aux OPCI d’acquérir une part
de meubles affectés à l’exploitation des immeubles, et le correctif fiscal qui
s’en était suivi. Le FILM, destiné à une clientèle de particuliers, distribuera
essentiellement des revenus sous forme de bénéfices industriels et
commerciaux (BIC) traités suivant le régime de la location meublée non
professionnelle (LMNP).
Au plan du marketing, le FILM constitue une double novation. Il s’agit d’un
fonds de placement immobilier (FPI) qui a connu jusqu’à présent un
développement limité, la très grande majorité des OPCI commercialisés
étant des SPPICAV. En outre, pour produire des BIC dans les mains des
investisseurs, les parts du FILM auront vocation à être détenues sur le
compte-titres des porteurs alors même que les OPCI « grand public » sont
distribués presque exclusivement par le biais d’unités de compte (UC) de
contrats d’assurance-vie. Le FILM apportera en outre aux investisseurs
motivés par l’investissement en résidences gérées et la fiscalité qui s’y
rattache les avantages reconnus de la gestion collective : la délégation et
la professionnalisation de la gestion immobilière, la mutualisation des
risques, le calibrage de l’investissement (l’abondement mensuel sera
techniquement possible) et du désinvestissement.
Pour Arnaud Dewachter, Délégué général de l’ASPIM, « le FILM ouvre de
nouvelles perspectives en vue du financement de besoins résidentiels
qualitatifs dont le déficit est criant dans notre pays pour certaines
catégories d’utilisateurs : étudiants, personnes âgées isolées ou
dépendantes, revitalisation de résidences de tourisme. Il constitue un
marqueur supplémentaire de l’engagement sociétal des fonds
d’investissement immobilier. »
La concrétisation du FILM a été permise du fait d’échanges approfondis
avec l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui délivre les agréments
pour la gestion de ces véhicules. Les débats ont naturellement porté sur la
préservation des intérêts des investisseurs qui sont de bénéficier tout à la
fois d’un véhicule investi le plus possible en résidences gérées ainsi que
de la liquidité due par un fonds ouvert au sens de la loi. La réponse
technique à cette double exigence figure dans la doctrine de l’AMF relative
au contrôle des rachats de parts (« gating ») des fonds ouverts destinés
aux investisseurs non professionnels que le régulateur doit publier
incessamment. Suivant la position de ce dernier, il est possible de prévoir
des plafonnements de rachats de parts pour l’OPCI, avec des « gates » à
2% par mois en contrepartie d’un délai maximal de 12 mois pour le
remboursement des parts.
Au plan macro-économique, le FILM constitue un signal positif pour la
promotion de l’épargne de long terme, un objectif essentiel autant pour les
futurs retraités que pour l’économie française dans son ensemble. Cet
objectif doit pouvoir s’accompagner, dans certaines circonstances
conjoncturelles, de mesures de plafonnement de la liquidité des
placements de manière à préserver les grands équilibres de l’épargne.
Un certain nombre de sociétés de gestion, adhérents de l’ASPIM,
envisagent de lancer des FILM dans les prochaines semaines.
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