Malgré les défis de phase avancée de cycle, plus de la moitié des marchés européens de l’immobilier analysés restent attractifs.
- La normalisation des taux obligataires devrait pousser à la hausse les taux de rendement initiaux
immobiliers pour les cinq prochaines années, confirmant l’avancée dans le cycle des marchés
immobiliers en Europe.
- Notre nouvelle approche des rendements ajustés du risque identifie les opportunités dans 90
segments de marchés immobiliers en Europe en comparant le rendement attendu et le rendement
exigé pour chaque marché.
- Compte tenu de la dynamique positive dans la plupart des marchés utilisateurs et des prévisions
de croissance des loyers, notre approche fait ressortir 51 marchés sur les 90 couverts comme étant
attractifs, malgré la remontée attendue des taux de rendement.
- Des acquisitions intéressantes au cas par cas restent cependant possibles et, le risque de
retournement de marché dans les prochaines années est tempéré par deux facteurs différenciant
ce cycle des cycles précédents : le niveau de la dette immobilière reste modéré et l’offre future
de surfaces neuves est relativement maîtrisée.
Le rapport souligne également une poursuite de la reprise économique mondiale, malgré les tensions
commerciales grandissantes et l’incertitude politique, à un rythme plus modéré certes mais résilient. La
croissance du PIB dans la zone euro pourrait ralentir dans les cinq prochaines années tandis qu’une issue
positive des négociations du “Brexit” pourrait améliorer les perspectives au Royaume-Uni. En
conséquence, cette reprise devrait inciter les banques centrales à remonter leurs taux directeurs et
mettre fin à leurs politiques d’assouplissement quantitatif.
Dans son rapport, AEW a développé une approche des rendements ajustés du risque consistant à comparer
le rendement exigé et le rendement total attendu sur les cinq prochaines années dans 90 marchés en
Europe et sur les principales typologies d’actifs (bureaux, commerce et logistique). L’analyse classe les
marchés selon trois catégories : (1) les marchés neutres, où l’écart entre rendements totaux attendus et
exigés est situé dans une bande de plus ou moins 20%; (2) les marchés attractifs dont les rendements
totaux attendus sont supérieurs aux rendements exigés; (3) les marchés moins attractifs dont les
rendements totaux attendus sont insuffisants par rapport aux rendements exigés.
Le bureau ressort comme le secteur le plus attractif de l’univers étudié, avec 23 marchés sur 37 qualifiés
de neutres ou d’attractifs. Le commerce est le secteur le moins porteur en moyenne avec 17 des 33
marchés couverts considérés comme peu attractifs, ce qui est cohérent avec le consensus de marché. Le
secteur de la logistique performe en moyenne mieux que le commerce mais derrière le bureau, avec 12
marchés sur 20 jugés neutres ou attractifs.
Rob Wilkinson, Directeur Général d’AEW en Europe déclare : “La plupart de nos clients acceptent le
fait que les marchés immobiliers européens entrent dans la phase avancée de leur cycle, après avoir
bénéficié de conditions favorables ces 5-10 dernières années. Notre rapport fournit une vision réaliste et
pertinente permettant aux investisseurs de préparer leur stratégie future. Avec une rentabilité attendue
en baisse, il est clair qu’une approche plus sélective en investissement est nécessaire. Cette adaptation
dans la stratégie, adossée à une connaissance de terrain irréprochable, continuera à créer de la valeur.»
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy chez AEW en Europe ajoute : “Notre approche des
rendements ajustés du risque nous permet de présenter des résultats cohérents dans le temps sur les
marchés individuels et les groupes de marchés. Le « back-testing » de notre méthodologie a fait ressortir
les signaux historiques appropriés, ce qui conforte notre approche. Cela nous permet aussi de confirmer
ce que la plupart des acteurs du marché acceptent déjà : nous sommes désormais en phase avancée de
cycle. Cependant, il y a un message positif pour les clients qui investissent pendant cette phase avancée
de cycle, puisque l’analyse des transactions effectives des douze derniers mois montre une large
amplitude des taux de rendement initiaux constatés. Ceci confirme que les investisseurs peuvent toujours
relever le défi en adoptant une stratégie sélective rigoureuse. »
Dennis Schoenmaker, Associate dans l’équipe AEW Recherche & Stratégie en Europe précise : “Il a
été démontré lors des cycles précédents qu’une suroffre sur le marché bride la hausse des loyers.
Cependant, en se basant sur les données actuelles du marché des bureaux, on peut voir que l’offre neuve
de bureaux est bien plus modérée par rapport aux cycles précédents. Un autre facteur qui protège le
cycle actuel d’un retournement important est que le risque lié au niveau d’endettement en immobilier
a été réduit ces dernières années.”
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