Homepilot, l’agence immobilière digitale, vient de mener une étude sur le temps
nécessaire aux parisiens pour rentabiliser leur investissement locatif. Les chiffres sont
sans équivoque : d’une rue à l’autre dans le même arrondissement de Paris, les
différences de rentabilité varient du simple au double. La cartographie a été établie tel un
plan de métro de la capitale, pour mettre à jour ces fortes disparités au sein même d’un
quartier.
Premier constat : il y a de fortes différences de rentabilité d’une station de métro à l’autre.
Par exemple, entre les stations Marcadet Poissonniers (22,7 ans) et Château Rouge (16.9
ans), à 700 mètres, la rentabilité moyenne baisse de 34 %. Il est également possible de faire
de “bonnes affaires” au sein d’arrondissements prestigieux. Par exemple, un
investissement locatif à la station Liège, à la frontière du 8ème et du 9ème, se paie en
moyenne en 22,0 ans, soit plus rapidement qu’un investissement à la station Danube dans
le 19ème (23,1 ans).
« La représentation de la rentabilité par station de métro et en nombre d’années pour payer
son investissement immobilier, donne une vision plus locale et intuitive de la rentabilité
immobilière. » Gilles Bourcy, co-fondateur de Homepilot.
La station de métro avec le prix au m2 le plus attractif, comparé au loyer au m2
, est La
Courneuve – 8 Mai 1945 (14,1 ans en moyenne pour payer son investissement locatif). Dans
Paris intra-muros les stations les plus rentables sont Porte de Clichy et Château Rouge
(tous deux 16,9 ans). La station avec le rapport le plus défavorable est Solférino (34,9 ans)
dans le 6ème arrondissement.
« La rentabilité des investissements locatifs dans les 6ème et 7ème arrondissements est
généralement faible. Cela s’explique par le fait que la majorité des transactions dans ces
quartiers, sont pour des résidences principales ou secondaires, où les acheteurs sont souvent
prêts à ‘surpayer’. » Gilles Bourcy.
La zone la plus rentable à Paris se trouve entre Front Populaire, Riquet et Porte de la
Villette. Un investissement locatif dans cette zone nécessite en moyenne 17,7 ans pour être
rentabilisé. A contrario, la zone la moins rentable se situe sur la rive gauche entre Varenne,
Solférino et Saint-Germain-des-Prés, avec en moyenne 31,9 ans pour “payer” un
investissement immobilier.
« L’encadrement des loyers a fortement impacté la rentabilité des propriétaires bailleurs
parisien. L’un des facteurs est que l’encadrement est appliqué par grandes zones et ne
permet pas de localisation précise. Par exemple, le montant du loyer encadré est le même
pour les stations Porte de Saint-Ouen et Abbesses, à environ 2 km de distance, alors que les
prix au m2 à l’achat varient de plus de 30 %. » Gilles Bourcy.
Le 19ème arrondissement, et notamment le quartier Flandres, est en pleine mutation. C’est
l’un des quartiers les plus attractifs pour l’investissement locatif à Paris, à condition de
bien le connaître, car les écarts de rentabilité d’une rue à l’autre sont importants.
A l’extérieur de Paris, les zones les plus attractives sont Créteil et Pantin-Bobigny (16,7 et
17,3 ans). NB : le calcul de rentabilité ne prend pas en compte la fiscalité, ce qui peut avoir
un impact, notamment hors de Paris avec de l’investissement locatif Pinel.
Méthodologie
Les prix au m2 sont pour un T3 non meublé, en étage. Le calcul ne prend pas en compte
l’année de construction de l’immeuble ou d’autres éléments d’équipement (balcon,
ascenseur, etc.) ;
Les données au m2 à la location proviennent des bases de données Homepilot. Les données
au m2 à la vente sont triangulées sur la base de sources publiques : base BIEN (base
d’informations économiques notariales) et base PATRIM (données de l’administration
fiscale). Toutes les données sont des données sur des ventes et locations réalisées.
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