Montrez patte blanche auprès de la banque
Ce qui intéresse les banques, c’est avant tout la situation fiscale de l’emprunteur, hors l’expatrié est
considéré comme un Français non-résident fiscalement. La banque aura plus de difficultés à vérifier la
situation financière de l’emprunteur si celui-ci ne paie pas d’impôts en France. Les personnes
expatriées à l’étranger qui sont soumis à l’impôt à la source devront impérativement renseigner la
« tax return » dont ils bénéficient (réintégration de l’impôt sur le revenu prélevé à la source). Cette
taxe concerne principalement les pays anglo-saxon. Pour les pays où il n’y a pas impôt comme à Dubaï,
la banque demandera une « Legal opinion » auprès d’un avocat pour simuler le coup de l’impôt
(document obligatoire).
Avant de répondre favorablement à une demande de crédit immobilier, la banque va étudier
scrupuleusement plusieurs choses :
- Le niveau de revenu et d’endettement : les bulletins de salaires étrangers ne sont pas
forcément les mêmes qu’en France. Certaines informations sont manquantes ou non
précisées. En fonction du risque, la banque peut pondérer les revenus et majorer le taux
d’intérêt. - Le montant de l’apport personnel : le transfert d’argent est parfois difficile entre divers pays,
il est préférable d’avoir un apport sur un compte en France. - La situation professionnelle c’est-à-dire le contrat de travail : la stabilité professionnelle est le
point clé pour l’obtention d’un crédit. Les CDD peuvent être acceptés notamment pour les
personnes travaillant au sein d’organisations mondiales type « Nations Unies », « Banque
Mondiale », l’« OMS », etc… . Certaines banques imposent de fournir un contrat de travail
d’expatrié plutôt qu’un contrat local pour déposer une demande de prêt. - Lieu d’habitation : le pays où réside l’expatrié peut être considéré comme un frein. Le lieu de
résidence compte beaucoup dans la décision de l’établissement bancaire. Par exemple, les
pays de la zone euro ou les grands pays d’expatriation comme les Etats-Unis et le Canada ne
posent aucun problème. En revanche, les pays instables politiquement peuvent susciter la
méfiance. Il existe également des exceptions comme l’Australie qui refuse que ces résidents
investissent à l’étranger si le prix du bien est supérieur à 300 000 Euros ; idem pour les
Autrichiens qui n’ont pas le droit d’acquérir un bien à l’étranger s’ils n’ont pas résidé dans la
pays pendant au moins 3 mois. - La garantie : la banque accordera plus facilement le crédit avec une caution bancaire. Si celleci est refusée, elle peut proposer un PPD (privilège du préteur de deniers) ou une hypothèque.
A noter : il peut être demandé une traduction des pièces particulièrement pour les documents chinois,
japonais ou arabe mais ce n’est pas systématique.
Dernier point, il est judicieux de recenser toutes les banques qui acceptent de financer les nonrésidents. Par exemple, certaines banques, telles que les banques en ligne, sont à exclure de vos choix.
Passez par un courtier spécialisé
Il est conseillé pour un expatrié ou un non-résident de s’entourer d’un professionnel pour faciliter ses
démarches. De manière générale, il faut choisir un courtier qui a l’habitude de gérer ce type de
financement. En effet, si vous confiez votre dossier à un courtier non spécialisé, le danger est qu’il
accepte de le prendre en charge mais qu’il découvre les procédures auprès des banques en même
temps que vous. Résultat, après des semaines d’instruction, il n’obtient aucun accord et refuse
finalement votre dossier. Vous aurez perdu du temps, et probablement votre bien.
Les financements immobiliers pour expatriés et non-résidents ont leurs propres critères de
financement en termes de montant de financement, d’assurance prêt, et de taux d’intérêt. Passer par
un courtier en prêt immobilier facilite considérablement l’obtention d’un crédit. Le courtier guide
l’emprunteur dans sa recherche, l’accompagne dans le montage d’un dossier irréprochable, le
conseille sur l’optimisation de son plan de financement et négocie pour lui les meilleures conditions
de financement. Un courtier en prêts immobiliers est un intermédiaire en opérations de banque,
mandaté par un emprunteur, pour obtenir les meilleures conditions auprès d’établissements
bancaires.
La base du métier de courtier est d’entretenir des relations privilégiées avec les banques. La profession
est composée d’une multitude de courtiers, pour obtenir des conventions de partenariats, chaque
courtier a dû faire preuve de ses compétences. Pour faciliter la négociation, c’est une relation dite «
gagnant-gagnant » qui doit se mettre en place entre la banque et le courtier. Les banques attachent
une grande importance à la qualité des dossiers transmis : montage du plan de financement,
applications des conditions, etc… Un dossier bien préparé en amont permet un gain de temps pour les
banques mais aussi pour l’emprunteur. Elles auront plaisir à traiter le dossier, à accorder des conditions
favorables et à répondre dans les plus brefs délais.
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