Dans le cadre de la stratégie de diversification du patrimoine immobilier de vos SCPI, Sofidy se positionne depuis 2014 sur le segment attractif des murs de commerces aux Pays-Bas. À ce jour, 146 millions d’euros ont été investis pour le compte d’Immorente et d’Efimmo. Avec une rentabilité moyenne de l’ordre de 7 %, ces actifs de diversification
contribuent sensiblement au maintien de la performance de votre épargne dans un
contexte de pression baissière des taux de rendement en France mais aussi en Allemagne,
autre pays où Sofidy diversifie ses investissements.
L’immobilier néerlandais,
un marché dynamique et attractif
Les taux servis par l’immobilier néerlandais
sont en effet très attractifs pour répondre
à la recherche de rendement. Bien sûr, la
dynamique retrouvée des investissements
immobiliers aux Pays-Bas pourrait entrainer
un ajustement à la baisse, sur les niveaux
observés en Allemagne et en France.
Aujourd’hui presque 7 % en moyenne, ces
taux de rendement présentent un “bonus”
de l’ordre de 100 points de base par rapport
à la France. Si l’immobilier de bureaux repré-
sente encore près de 40 % des volumes, les
investisseurs privilégient de plus en plus,
comme dans les pays voisins, les murs de
commerces, avec aujourd’hui près de 25 %
des volumes.
Les murs de commerces, un segment lisible
Ce segment est attractif à bien des égards.
Il bénéficie d’une excellente lisibilité, ce qui,
pour un investisseur étranger, constitue un
atout indéniable.
Le parc immobilier néerlandais est essentiellement
situé dans des rues commerçantes de centre-ville ou dans des quartiers
résidentiels denses. Les centres commerciaux
sont intégrés aux zones urbaines et
n’ont été que peu dilués par la construction
massive de zones commerciales en périphérie.
Les murs commerciaux néerlandais sont
donc essentiellement des commerces de proximité, en phase avec le mode de vie
batave, qui privilégie notamment les déplacements
à vélo, mais aussi favorisés par la
détermination des communes à préserver la
vitalité de leur centre-ville.
À ce titre, une grande majorité des municipalités
n’a pas hésité à faire le choix d’ouvrir
leurs commerces deux dimanches par mois,
certaines allant même jusqu’à autoriser systématiquement
l’ouverture dominicale.
Une réglementation favorable
Par ailleurs, la réglementation du bail commercial
favorise la fluidité des transactions.
Aux Pays-Bas, c’est un contrat librement
négocié entre les parties. Le système néerlandais,
comme ceux de la plupart de nos
voisins européens, ne retient pas la spécificité française de la propriété commerciale,
avec la notion de « fonds de commerce », ni,
en fin de bail, celle du droit au maintien dans
les lieux.
Au terme du bail, un propriétaire peut donc
choisir de se séparer d’un locataire, sans versement
d’indemnité, ou de renouveler ledit
bail à des conditions librement renégociées.
Les baux étant le plus souvent d’une durée
relativement courte de 5 ans, les valeurs
locatives s’ajustent rapidement au contexte
de marché.
Cette réglementation du bail commercial
est donc plus favorable aux propriétaires en
période de forte demande locative.
“Les murs
commerciaux
néerlandais sont
essentiellement des
commerces de
proximité ”
La sélectivité reste de rigueur
Bien qu’attractif, le marché des murs commerciaux
néerlandais n’en impose pas moins,
comme en France, une grande sélectivité sur
la qualité des emplacements.
De l’ordre de 7,5 % en moyenne, le taux de
vacance reste non négligeable, mais aussi en
constante progression depuis 2008 où il ne
dépassait pas 5 %.
La crise a laissé des stigmates sur de
nombreux acteurs de la distribution.
Plusieurs faillites ont été prononcées ;
d’autres pourraient intervenir. Dans le cœur
des grandes villes attractives, les locaux vacants
devraient rapidement être réinvestis
par de nouveaux concepts internationaux
en phase de conquête, favorisant ainsi la stabilité des loyers. Mais dans de nombreuses
villes secondaires, le marché locatif des murs
de commerces reste en souffrance.
Pour profiter de l’attractivité des murs commerciaux
aux Pays-Bas tout en assurant une
bonne gestion des risques, Sofidy mutualise
ses investissements.
À ce jour, ils représentent une centaine de
locataires, répartis sur une cinquantaine
d’adresses dans les meilleures artères d’une
trentaine de villes attractives, dont Rotterdam,
Utrecht, Eindoven et Tilburg. Cette stratégie
de diversification sera poursuivie avec
la même sélectivité, de façon opportuniste
et à un rythme compatible avec la taille des
patrimoines de vos SCPI.
“ Le parc
immobilier
néerlandais est
essentiellement
situé dans les rues
commerçantes
de centre-ville ”
Les points clés
- 146 millions
d’euros investis aux
pays-Bas.
- 7 %, le rendement moyen
des actifs.
- 129 actifs locatifs
en portefeuille.
Ajouter un commentaire