Les nouveautés 2019 en matière de défiscalisation immobilière : la loi Pinel et le dispositif Denormandie

En quoi consiste la loi Pinel

Le dispositif Pinel (source : la-loi-pinel.com), mis en place en 2015, permet à tous les contribuables fiscalement domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt, sous certaines conditions, dans le cas d’un investissement immobilier locatif. Ces conditions portent non seulement sur le type de biens concernés, mais aussi sur le plafond des loyers et des ressources des locataires.

Types de bien éligibles

Tout d’abord, les biens éligibles (maison ou appartement) neufs ou rénovés (en savoir plus sur le site du gouvernement), doivent se trouver dans les zones géographiques définies par le dispositif Pinel. Désormais, seules les zones A bis (Paris et 76 communes d’Ile de France), A (650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur) et enfin B1 (1 546 villes de plus de 250 000 habitants) peuvent en bénéficier. Attention, une double condition est à respecter. D’une part le prix d’achat du logement ne doit pas dépasser 300 000 euros et d’autre part, le prix du mètre carré de la surface habitable ne doit pas être supérieur à 5 500 euros. De plus, il doit s’agir d’un logement peu consommateur d’énergie puisqu’il doit disposer du label BBC 2005 ou du moins respecter la réglementation thermique (RT 2012).

Les plafonds à respecter

Mais, ce n’est pas tout. Pour profiter du dispositif Pinel, l’investisseur doit également s’engager à respecter un plafond de loyers. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :
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Le propriétaire du bien doit également respecter un certain plafond de ressources pour les locataires dépendant de sa situation familiale et de sa zone géographique (cf. tableau ci-dessous). Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année N-2. Précisons également à ce sujet qu’il est désormais possible de louer son bien à un ascendant ou descendant, si la personne ne dépend pas du foyer fiscal du propriétaire.

Une réduction d’impôt variable

Sous réserve de respecter toutes ces conditions, les investisseurs bénéficient alors d’une réduction d’impôt annuelle, réalisée pendant toute la durée de la location de leur bien acheté dans le cadre du dispositif Pinel; cette dernière pouvant s’étaler sur une période comprise entre 6 à 12 ans. En conséquence, plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire. Ainsi, sur une durée de 6 ans, la ristourne fiscale atteint 12 % (2 % par an) contre 18 % sur 9 ans (2 % par an) et 21 % pour une durée de 12 ans (2 % les neuf premières années puis 1 % les années suivantes), ce qui porte de facto la réduction d’impôt maximale à 63 000 euros si l’opération porte sur une période de 12 ans pour un bien de 300 000 euros.

Un nouveau dispositif a vu le jour en 2019 : la loi Denormandie

Précisons enfin qu’un nouveau plan de défiscalisation a vu le jour cette année : la loi Denormandie.

Entrée en vigueur le 1er janvier dernier, cette nouvelle loi vise à inciter les investisseurs à rénover les logements anciens dans le but de les louer grâce à une fiscalité avantageuse, similaire à celle du dispositif Pinel : l’investisseur se voit ainsi octroyer une réduction fiscale de 12 % (pour une location pendant six ans), de 18 % (neuf ans) ou de 21 % (douze ans) du prix d’achat.

Pour en bénéficier, l’investissement locatif doit être réalisé dans l’une des 222 villes bénéficiaires du plan Action coeur de ville, plus une cinquantaine d’autres ayant signé une convention ORT (opération de revitalisation de territoire).

L’objectif de la loi Denormandie est d’améliorer la qualité du parc immobilier des centres-villes Français, tout en répondant aux besoins de logements locatifs dans certaines zones de l’Hexagone.