Les premiers résultats des foncières résidentielles allemandes ont confirmé
qu’elles continuent de délivrer les meilleurs taux de croissance organique du
secteur, à un niveau supérieur à 4% et des hausses toujours solides de valeurs
(13% pour Vonovia et plus de 10% pour TAG Immobilien), en contrepartie, il est
vrai, de programmes d’investissements alourdis.
Malgré un taux d’effort qui devient élevé à Berlin (plus
de 30% du revenu disponible des ménages) et suscite
sans surprise des réactions négatives de la part des locataires
(plus de 80% de la population n’est pas propriétaire
dans la capitale allemande), la réserve de croissance
future demeure largement intacte à nos yeux
compte tenu des éléments suivants :
1I La croissance démographique dans les grandes
villes Outre-Rhin demeure forte (+6,9% par an à
Francfort/Main depuis 2013) de même que le déséquilibre
entre l’offre et la demande (1/1,69 à Berlin);
2I Le mécanisme de hausse des loyers est lié à la croissance
des valeurs de marché et aux investissements
d’amélioration avec des limitations à la hausse comme
à Paris… mais la différence réside initialement dans la
qualité et le taux de vacance des immeubles (souvent
de grands ensembles standardisés et peu modernisés
depuis les années 50 Outre-Rhin) et dans le niveau
absolu des loyers (11,6€ /m2 en moyenne à Berlin vs
32€ /m2 à Paris) comme des prix (4 000€/ m2 en moyenne
sur le Prime résidentiel berlinois vs 10 000€ /m2 à Paris
avec une progression dans les deux cas de 50% sur les
dix dernières années). À signaler que l’absence dans la
pratique d’indexation des baux sur la hausse des prix
est compensée Outre-Rhin par la référence à un indice
d’évolution des prix de marché dans la zone de chalandise
de l’appartement concerné;
3I Les services annexes aux locataires (qui atteignent
9% de la marge d’EBITDA pour Vonovia, la principale
foncière allemande dans ce domaine avec 400 000
logements en portefeuille) qui recouvrent des offres
de chauffage, connexion internet, services d’aide à la
personne, transport partagé;
4I La densification des ensembles d’immeubles qui se
traduit par le montage de nouveaux immeubles (à bas
coût en utilisant la technique des blocs préassemblés),
le plus souvent par réduction de la taille des parkings;
5I Une réserve globale de croissance externe (les foncières
cotées ne représentent que 4% du parc résidentiel en Allemagne).
Ce sont toutes ces raisons qui nous incitent à conserver plus du quart du portefeuille de SOFIDY Sélection 1 sur cette thématique, qui s’est illustrée en outre au cours des dernières années par de nombreuses opérations de fusions-absorptions.
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