Immobilier coté : Les foncières ont tout intérêt à exploiter les différences de valorisation entre marchés physiques et boursiers

Malgré la visibilité supérieure des résultats des foncières et la valeur de
leurs actifs nets réévalués (véritable reflet de la valeur de ces sociétés), les
foncières européennes continuent d’afficher une décote moyenne sur ANR
voisine de 10%. Une situation paradoxale alors même que la prime de risque
sur l’immobilier sous-jacente à l’immobilier européen est très supérieure à sa
moyenne historique.

C’est dans ce contexte que la foncière irlandaise de
référence, Green REIT, a annoncé le 15 avril dernier
que ses gérants avaient pris la décision d’initier la
mise en vente de la société ou de son portefeuille
d’actifs (1,5 milliard d’euros) pour maximiser la création de valeur pour les actionnaires. Depuis lors, le
titre qui se traitait avec une décote sur ANR proche de
20 % a fortement rebondi.

La sous-valorisation structurelle dont souffrait le titre
était d’autant plus paradoxale que l’environnement de
marché demeure très favorable en Irlande : les prises
de baux en bureaux sont à leur plus haut historique
et près de 50 % des projets en cours de livraison ont
déjà été réservés tandis que les taux de capitalisation
Prime sont demeurés stables à 4 %[[Source : CBRE]] , en deçà des précédents pics de marché.

La leçon que nous en tirons est que les grandes
foncières, qui possèdent généralement les meilleurs
actifs, souvent les plus liquides, ont intérêt à accroître
leurs cessions pour se désendetter ou en redistribuer le produit à leurs actionnaires, soit directement,
soit par le biais de programmes de rachats d’actions.
C’est un moyen immédiat et efficace d’exploiter les
différences de valorisation entre marchés physiques
et boursiers.

Cela permet aussi d’augmenter le profil rendement/risque des actions des sociétés du secteur, en soutenant la rentabilité des fonds propres ou en
diminuant le risque financier, et donc de renforcer son attractivité, alors que les marchés restent avides d’entreprises « de croissance » qui ne
peuvent subsister qu’avec des injections régulières de cash pour financer leur cycle d’exploitation.